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CUIDADOS NA AQUISIÇÃO DE UM LOTE PARA LAZER - 30/05/2013

Os apelos publicitários convergem um grande número de pessoas para os empreendimentos imobiliários de lazer. Acentuam as vantagens da vida no campo ou na praia, apontam a excelente situação geográfica do loteamento e a facilidade de acesso, mencionam ainda a proximidade de encantadora cidade, a existência de perfeita infra-estrutura no empreendimento, máxime no que diz respeito a rede de distribuição de água, luz e facilidade de telefone e, por vezes, até mesmo, para maior segurança, portarias de controle, onde a nenhum estranho é permitido o ingresso.
Essas as sedutoras promessas, que nem sempre são realidade e merecem, por isso, particular consideração, mormente quando se nota que, por vezes, a quase total atenção, no momento da aquisição do bem de raiz, volta-se unicamente para a documentação imobiliária. Se é certo que ela também deva ser examinada, com rigor, por um competente profissional do Direito, não menos certo é que outras questões, também importantes, devam ser amplamente consideradas. Vamos a elas.
 
(a)           Procure saber, de início, a "história" ou o passado do loteador. Indague dos empreendimentos por ele levados a efeito e vá até lá, se possível, conversar com os que, em data pretérita, fizeram negócios com tal empresário ou com sua sociedade imobiliária. Eles, a esse momento, já terão sentido "na pele", ou "no bolso", as vantagens ou desvantagens da contratação operada. Procure falar com o maior número de pessoas possível, pois as opiniões, às vezes, são divergentes e Você poderá, assim, apanhar o conceito médio de que goza o empresário ou a sociedade por ele titulada, naquele específico empreendimento, que poderá ter reflexos naquilo que representa o loteador no mundo dos negócios.
(b)          Facilidade de acesso ou excelente localização conhece-se de imediato; o difícil é perceber, com profundidade, o que existe de real ou de falso na alegada "perfeita infra-estrutura". No entanto, com um pouco de paciência, Você poderá descobrir, senão tudo, mas, ao menos, dados razoáveis a orientá-lo no momento da aquisição ou da rejeição da compra e venda.
(c)           Um ponto que deverá ser aferido ao de logo é a rede de distribuição de água. Indague como ela foi feita, por que empresa, se está dentro dos padrões exigidos pela concessionária de água e esgoto. Isso é muito importante para que não ocorram futuras despesas para o condomínio (e para Você, por via de consequência lógica), inclusive quando da transferência do serviço privado de distribuição de água para a Sabesp, por exemplo. Lembre-se que tais despesas são vultosíssimas e merecem, portanto, particular consideração desde o princípio das negociações. Questione como funciona o abastecimento de água no local, verifique a posição, altura e capacidade da caixa d'água. E isso porque, a depender de sua posição, altura e capacidade, a água pode não chegar a todos os lotes do empreendimento ou mesmo não ter força sequer para subir à caixa d'água de sua residência. Não creia que essa hipótese é inexistente, posto que ocorrente na vida real, infelizmente. Verifique, portanto, os sistemas de captação, reservatório e distribuição, valendo-se, se necessário for, de um técnico no assunto. Tenha em mente que poços comuns ("caipiras"), semi-artesianos, artesianos, caixas d'água subterrâneas ou mesmo, se preferir, a aquisição de água diretamente da Sabesp ou da Prefeitura local, através de caminhão-pipa, representam hoje considerável quantia em dinheiro. Proceda à análise da água fornecida. É de fácil obtenção. Por vezes a água existe, mas, todavia, não é sadia ou utilizável sem risco para a sua saúde e a de seus filhos.
(d)          Quanto à luz o problema não é diverso. Muitas vezes a rede elétrica é mal dimensionada e com o tempo mal conservada, acabando por não resistir a até pequenas chuvas sem que todo o loteamento fique sem luz, trazendo, como é óbvio, enormes aborrecimentos a todos os seus habitantes que, a maioria deles, estão em momentos de lazer.
(e)           Cuidado também com a chamada facilidade de telefone. Sob o manto ou rótulo dela, muitas vezes, estão telefones clandestinos, ligados apenas e tão somente durante a fase de vendas. Verifique, portanto, junto à empresa que presta serviços de telefonia, se efetivamente o loteamento tem a alardeada facilidade ou se, ao reverso, não possui os cabos ou ramificações necessários à instalação de linhas suficientes para atender a todos os lotes.
(f)           Se as vias locais forem asfaltadas, tente examinar em algum ponto que torne isso possível, a espessura da camada asfáltica. Lembre-se de que se for ela muito fina só aguentará os veículos de passeio durante o período de visitas e aquisições dos imóveis e não resistirá, certamente, sequer a fase inicial da vida do loteamento, quando caminhões devem por lá transitar com o objetivo de fazer entregas de materiais nas obras.
(g)           Igual cuidado deve ser tomado no que concerne a quadras de esporte e piscinas, que, se não construídas dentro de regras e com técnicas aceitáveis de edificação, tornar-se-ão imprestáveis, em pouco tempo.
(h)          No momento da escolha do local do terreno, fuja da proximidade das linhas limítrofes, das fronteiras do loteamento, particularmente se elas confrontarem-se com estradas ou passagens. Sua futura residência, Você e sua família estarão mais protegidos de furtos e roubos. Procure, também, terreno plano ou o mais plano que seja viável, ainda que em locais elevados. Não compre terreno em áreas acidentadas, a menos que tenha motivos específicos e suficientes para tanto. O movimento de terra, que será necessário quando da edificação de sua residência, os muros de arrimo, as fundações, serão inegavelmente caríssimos.
(i)            Não despreze nunca, jamais, a segurança no momento da compra do bem. Ela é impostergável nos dias de hoje. Todos sabem disso mas, na prática, não são muitos os que a consideram com seriedade na ocasião da aquisição de um imóvel. Verifique se ela existe no local e como funciona. Constate se ela não está "presente" apenas na entrada do loteamento, através de pessoas, por vezes fardadas, mas que não são capacitadas a controlar, sequer, o ingresso de visitantes no local.
(j)            Indague do vendedor, também, a respeito das restrições à edificação e peça, evidentemente, o instrumento contratual que rege as obrigações sobre esse tema. Submeta-o ao exame de um competente profissional (advogado). Se existirem cláusulas nebulosas tire as dúvidas, exigindo do vendedor, inclusive, documento escrito esclarecendo a real interpretação de ditas cláusulas, para que Você não tenha dissabores no futuro. Saiba que, muitas e muitas vezes, as pessoas interpretam diferentemente uma mesma cláusula, de boa ou má-fé.
(k)          Por fim, anote que esses cuidados têm particular relevância quando se sabe que os imóveis de lazer, mormente os situados no campo, não têm a mesma facilidade de comercialização que os imóveis localizados em são Paulo ou no litoral. O investimento será feito, na grande maioria dos casos, muito mais para o seu particular descanso do que, propriamente, para valorização e posterior venda, como investimento seguro.
 
São breves notas que poderão auxiliar aqueles que estão adquirindo o seu lote de terreno para posterior construção de residência de praia ou campo, originadas do simples fato de que muito já se escreveu a respeito dos cuidados que devam ser tomados com a documentação imobiliária no momento da aquisição, relegando-se, contudo, a um segundo plano, regras outras de aquisição, da mesma forma essenciais, que, se inobservadas, poderão deitar amargas consequências para os compradores do bem, inclusive de cunho severamente jurídico, em data quando pretenderem desfrutar, com sua família, de um merecido recreio.
Autor: Antonio Celso Pinheiro Franco e Celina R A. Pinheiro Franco, Advogados
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